حسین عباسی این روزها شاید فعالترین اقتصاددان فضای مجازی باشد. او موضوعات جالب و مهمی را خصوصا در حوزه اقتصاد ایران مطرح می کند که جای بحث و صحبت بسیار دارد.
او جدیدا چند مطلب در خصوص بازار مسکن ایران نوشته است (+و+)که بد ندیدم نکاتی را به آنها اضافه و بعضا با برخی از آن ها هم مخالفت کنم. از آنجایی که بازار مسکن عملا مهمترین بازار دارایی و حتی شاید مهمترین بازار سرمایه گذاری در اقتصاد ایران به شمار می رود، این روزها بسیار مورد سوال مردم است بنابراین این بحث علاوه بر فایده تئوریک خود برای اقتصاد خوانده ها و علاقه بندان به اقتصاد می تواند برای عموم مردم هم جالب و جذاب باشد. (این همه مقدمه برای آن است که بعد از چند ماه وبلاگ ننوشتن، رمز و راز! به سبک و سیاق وبلاگی نوشتن را از دست داده ام)
حسین به دو نکته مهم در بازار مسکن ایران اشاره کرده است:
اول) بحث خانه های خالی
دوم) بحث اجاره و پول پیش(حامد هم در این باره به نکاتی اشاره کرده است اما هنوز این جریان جای بحث بسیار دارد)
در مورد اولی امروز می نویسم و بعدی را هم در زمان مقتضی(معمولا به معنای زمانی است که حال دارید) خواهم نوشت:
و اما درباره خانه های خالی(که البته بحثش مفصلتر از این حرفهاست و بیشتر کارشناس مذهبی و تنظیم خانواده می خواهد تا اقتصاد خوانده!) :
اما در مورد بحث خانه های خالی در کشور ما اسطوره های بسیاری وجود دارد. همین است که هر از گاهی فریادی از مجلس بلند می شود که آآآآی این خانه های خالی را شناسایی کنید و مثلا این خانه ها را در اختیار مردم بی خانه! قرار دهید، از آن سو ترک دولتمردان دادشان در می آید که چرا باید مالیات از خانه های خالی گرفته نشود و منابع اقتصاد ایران اینچنین به هدر روند! حال شماره تلفنی معرفی شده که مردم بروند آدرس خانه های خالی را بدهند(اگر می خواهید خانه های خالی را معرفی کنید به اینجا بروید و شماره تلفن را گیر بیاورید. خجالت هم ندارد!). حال بحث به عوض آن که به مسیر صحیح هدایت شود به اینجا می رسد که چقدر از این خانه ها مالیات بگیریم!
اما جریان خانه های خالی چیست و چرا حتی اقتصاددان خوبی نظیر حسین عباسی به جای زدن به هدف، در گیر و دار این می افتد که «آیا خالی ماندن خانه امری مثبت است؟ قطعاً نه» و نتیجه می گیرد که طرح ارایه شماره تلفن برای معرفی خانه های خالی بی اثر است. آیا مساله این است که این سیاست کاراست؟
بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از عرضه و تقاضای مسکن شکل می گیرد. یعنی همانند بازار گوجه فرنگی که معرف حضورتان هست، بازار مسکن هم یکسری تولید کننده دارد(کشاورزان)، یکسری هم مصرف کننده(ما خورندگان گوجه) و یکسری هم سرمایه گذار(شاید همانند انبارداران و یا حتی محتکران در بازار گوجه فرنگی، البته نه در معنای منفی آن). شاید بتوان گفت تفاوت عمده بازار مسکن در ایران نسبت به سایر بازارها(نظیر بازار گوجه) این است که این کالا دارایی هم محسوب می شود در حالی که گوجه به علت مصرفی بودنش شاید دارایی به حساب نیاید. همچنین شاید(و البته شاید) بتوان گفت که بازار مسکن، اندکی استراتژیک تر از بازار گوجه است.(که البته واقعا نمی دانم این یعنی چه چرا که اگر گوجه هم چند روز کمیاب شود در مملکت بلوا به پا می شود و این بدان معناست که هر کالایی که عرضه و تقاضایی دارد مهم است. کالایی که عرضه و تقاضایش وسیع تر و گسترده تر است را شاید بتوان گفت استراتژیک تر است.)
حال در بازار مسکن هم مانند بازار گوجه فرنگی که موجودی انبار انبارداران بسیار اهمیت دارد و تعادل بخش بازار است، خانه های خالی نقش موجودی انبار را دارند. یعنی خان های خالی باعث می شوند تا کسانی که دنبال خانه می گردند قدرت انتخاب داشته باشند و بین گزینه های مختلف انتخاب کنند.(همانند بازار گوجه و انتخاب بین بهتر و بدتر).
برای مثال فرض کنید که فقط یک هفته هیچ خانه خالی وجود نداشته باشد. چه اتفاقی می افتد؟ از آنجایی که تقاضای جدید(برای زوج های جدید) و نیز تقاضای تعویض خانه همیشه وجود دارد در نتیجه نبود خانه خالی در بنگاه ها به یک وحشت عمومی منجر خواهد شد. همانطور که نبود هیچ گوجه فرنگی در بازار به یک وحشت عمومی منجر می شود(حتی اگر در خانه های ملت گوجه فرنگی وجود داشته باشد) و این امر سبب می شود تا قیمت خانه(یا گوجه) به شدت افزایش پیدا کند و الخ.
اما باید دید این مقدار لازم برای تعدیل بازار که اسمش را خانه های خالی می گذاریم چقدر باید باشد و اگر از چه مقداری تعداد این خانه ها بالاتر رفت نشانه بیماری بازار مسکن است.
برای این منظور همانند هر بازار دیگری قانونی خاصی وجود ندارد، اما معمولا گفته می شود که 3-5 درصد از کل عرضه در بازار باید آزاد باشد(مثلا در بازار کار معمولا می گویند که 5 درصد بیکاری نرخ طبیعی بیکاری است). حال باید دید که چه مقدار از خانه های موجود در کشور خالی هستند؟ طبق آمار موجود، در مناطق شهری کشور حدود 12 میلیون خانه ساخته شده وجود دارد(و 3 میلیون در روستاها). در حالی که از سوی منابع رسمی گفته می شود حدود 480 هزار(شما بگویید 500 هزار) خانه خالی در کشور وجود دارد. با یک محاسبه ساده به این می رسیم که حدود 4 درصد خانه های شهری در کشور و حدود 3 درصد خانه های کل کشور خالی هستند. بنابراین این مقدار خانه خالی به هیچ وجه غیر طبیعی نیست!(برعکس آنچه کارشناسان مرکز پژوهش ها ادعا کرده اند.)
بنابراین اگر دیدید از این پس حرفی از خانه های خالی زدند، گفتند مالیات می بندیم و فلان و بهمان می کنیم را باور نکنید، چون این کار تبعاتی دارد که انتنظار می رود دولت ها هیچ وقت چنین کاری را نکنند.
البته می توان بحث های انضمامی و فلسفی موضوع را هم مطرح کرد که حسین عباسی به بخشی از آنها اشاره کرده است.
——–
پس نوشت: پس از مدت ها که چیزی در این وبلاگ ننوشتم. از این پس بیش و کم خواهم نوشت.
کاتالاکسی 
صادق جان خوشحالم که دوباره شروع کردي. تحليلت هم خيلي جالب بود.
صادق: مرسی علی جان
سلام، من از خوندن تحلیل‌هات با اینکه بعضی وقت ها موافق نیستم اما لذت می برم، خوشحالم که بازهم وبلاگت و به روز می کنی و مثل من نیستی
شدیدا خوشحالم از بازگشت. مدتها بود که تو گوگل ریدر ندیده بودمتون. خوشحالم.
ممنون
مخلصیم فراوان
صادق خان
خوشحال شدم که برگشتی
مرسی- ارادت داریم
امیدوارم همینطور نوشتن رو ادامه بدید. این چند وقت واقعا وبلاگهای اقتصادی خیلی غیرفعال بودند
ایول
آقا ده بار پیام دادم چرا ظاهر نمی شه
خوشحالم که می بینم کاتالاکسی رو به روز کردی. اما در مورد پست باید بگم که راستش برای من این سوال مطرح شد که آیا درسته که خانه های خالی رو به مصداق موجودی انبار بدونیم. چون به نظرم در اینجا منظور ما خونه هایی نیستند که در لیست انتظار بنگاه های معاملات ملکی برای اجاره یا فروش قرار دارند، بلکه غرض از خانه های خالی اون دسته از خونه هاییه که به هر دلیلی از بازار مسکن خارج شدند و کسی اونا رو برای عرضه معرفی نکرده. ضمن اینکه فکر می کنم در استراتژیک بودن یه کالا کشش تقاضا یا عرضه مهمتر از میزان گستردگی باشه.
خانه های خالی لزوما خانه هایی نیستند که برای عرضه ارایه نشده اند، بسیاری از آنها قیمت گذاری بسیار بالا و غیر طبیعی شده اند که باعث می شود خالی بمانند. همچنین بسیاری دیگر به این دلیل عرضه نمی شوند که در انتظار قیمت های بالاتر هستند.(همانند کسی که گوجه فرنگی را احتکار میکند و در انبار نگه می دارد). احاد اقتصادی همه به دنبال سود خود هستند، بنابراین کسی خانه ای را نمی سازد یا نمی خرد که خالی نگاه دارد، یا قیمت بالایی زده است یا در انتظار قیمت های بالاتر مانده است تا عرضه اش کند.
استراتژیک بودن هم با کشش تقاضا مرتبطه درسته. این باید به متن اضافه بشه. ولی باز هم خود لغت استراتژیک حتی با در نظر گرفتن کشش تقاضا دچار مشکل و ابهامات فروانه( من فقط خواستم این رو به چالش بکشم).
در تایید نوشتۀ مریم
پنج درصد نرخ بیکاری طبیعی شامل افرادی که از بازار کار خارج شده اند، نمی شود. اینها افرادی هستند که از یک کار خارج شده اند تا کار دیگری بیابند.
مشابه خانه های خالی را می توان افرادی دانست، مانند برخی از خانمهای تحصیلکرده در ایران، که به دلیل احتمال پایین کاریابی از بازار خارج شده اند یا از اول وارد بازار نشده اند.
این که با خالی ماندن خانه ها از ارزش آنها کاسته نمی شود، تفاوت دیگر خانه های خالی با افراد خارج از بازار کار و یا موجودی انبار است.
حسین جان پاسخ مریم را دادم.
بابا چه عجب خوشحالمون کردی.
از نوشته هات خوشم میاد و همچنین از کامنت هایی که تو وبلاگ های دیگه ی اقتصادی می گذاری چون از همه ی بچه هایی که وبلاگ اقتصادی دارن از بهتر و جانانه تر از اقتصاد اطریشی دفاع می کنی.
امیدوارم از این به بعد بیشتر بنویسی موفق باشی.
کار خوبی کردی!
بازتاب: درآمد خانوارها و بازار مسکن « مجلۀ اقتصادی (IRPD ONLINE JOURNAL)
به به چه عجب. خوشحالمون کردی. هی میومدیم سر میزدیم خونه نبودی.
امیدوارم کارت ادامه پیدا کنه محمد عزیز
اين تحليل به نظرم حرف چندان بزرگ و غيرمنتظره اي نداره
شما مي دونيد كه تاكيد بر بازار بدون در نظر گرفتن صدق پيش فرض هاي اون از نظر عملي گمراه كننده ست
براي اينكه بازار به تعادل برسه بايد فعالان بازار اطلاعات قابل قبول و كافي داشته باشند،حالا به نظرت تو ايران مردم اطلاعات مورد نياز رو دارن يا اين آمارها قابل اتكا هستند. تعريف مسكن كپرها رو هم در بر مي گيره يا خونه هاي كاگلي رو هم همينطور ولي خونه خالي ها نوسازند
در ضمن مسئله ريسك گريزي افراد و عدم اطمينان در بازار ايجاد تعادل رو مخدوش مي كنه كه الحمدلله از اين بابت وضع افتضاحه…….
منظور من پرداختن به اصل موضوعه بنابراين بقيه دلايل بمونه يه وقت ديگه مي نويسم
به نظر من اين حرف درسته كه برخي به دليل كسب سود بيشتر در زمان مناسب اقدام به احتكار مسكن كرده اند
ولي اين موضوع رو به صورت نرماتيو محكوم نمي كنم ولي بايد بپذيريم بازار مسكن خاصيت خود انتظامي منجر به شرايط بهينه رو از دست داده
با اين حال تنظيم بازار بايد با ابزارهاي مبتني بر بازار مد نظر باشه نه اينكه دادار دودور راه بندازن كه آاااااي خوردن و بردن و ما نميذاريم و مضاميني قريب به اينها