این روزها بحث اجاره مسکن داغ شده است. البته همیشه حرفی از بازار مسکن بوده است. اگر قیمت خودش بالا نمی رود، بحث اجاره اش پیش می اید، اگر بحث اجاره نباشد، بحث خانه های خالی اگر خانه های خالی و الخ. (خبرگزاری ها و روزنامه های معمولا با رویکردی پوپولیستی با این جریان برخورد می کنند و این افزایش اجاره را محکوم می کنند. دولتی ها هم که همیشه در پی نشان دادن قدرت خود هستند. و می خواهند همه چیز را کنترل کنند. مثلا اینجا را ببینید که چگونه پوپولیسم از مسکن و اجاره مسکن سر درآورده است.)
اما به نظر می رسد واقعا اجاره مسکن افزایش داشته است. این را هم بصورت شهودی و هم در امار رسمی که وزیر مسکن اعلام کرده می توان دید.(به لینک بالا و اینجا مراجعه کنید که مدعی است اجاره مسکن در سال جاری حدود20 درصد رشد داشته است).
اما جریان چیست و چرا اجاره مسکن افزایش یافته است؟ آیا این امر غیر طبیعی است؟
حقایق اشکار شده:
اول آن که اجاره مسکن در اقتصاد ایران غالبا در ادوار رکود رو به افزایش می گذارد اما در دوران رونق از افزایش کمتری برخوردار است. این امر را می توان با امار و ارقام به راحتی نشان داد.
دوم، در دو سال گذشته یعنی سال های 87 و 88 و 5 ماه جاری از 89، قیمت مسکن راکد بوده است. در حالی که در سال های 85 و 86 قیمت مسکن از جهشی نسبتا بزرگ برخوردار شد.
با توجه به این دو واقعیت، حال می توان به تحلیل بازار اجاره مسکن دست یازید. این افزایش قیمت اجاره، با توجه به کاهش قیمت مسکن در دو سال گذشته و ثبات این بازار در سال‌جاری،به هیچ وجه نشانه حباب در بازار اجاره نیست. اگر نگاهی دقیق‌تر به قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال‌های گذشته بیندازیم، این نکته حائز اهمیت است که افزایش حباب گونه قیمت مسکن در سال‌های 85 و 86 با افزایشی به همان میزان در بازار اجاره مسکن همراه نشد و در نتیجه قیمت واقعی اجاره نسبت به قیمت واقعی مسکن کمی عقب افتاد.(قیمت های تعدیل شده با تورم) در نتیجه اجاره‌بها، بطئی‌تر و با تاخیر بیشتری حرکت خود را شروع کرد که هم‌اکنون نیز افزایش اجاره‌بها در شرایط رکود بازار مسکن نشان از سعی بازار در همگن کردن قیمت‌های اجاره با قیمت مسکن دارد. بنابراین این افزایش نه تنها غیر طبیعی نیست که روند طبیعی این بازار است. بنابراین بهتر است سیاستگذاران و اقتصاددانان حامی مداخله بیش از این آب را گل آلود نکرده و بازار را نگران نکنند.
بنابراین مشخص است که هرگونه مداخله در بازار اجاره می تواند اثرات خطرناک و غیر قابل جبرانی بر عرضه مسکن در آینده داشته باشد. در حالی که این افزایش اجاره می تواند نه تنها منفی نبوده که مثبت باشد! چرا که از آنجایی که اجاره مسکن بخشی از بازده سرمایه گذاری در مسکن است، باعث افزایش عرضه خانه(ساختن خانه های جدید) در اینده خواهد شد. بنابراین بهتر است واقع بین باشیم.
پس نوشت 1) قبلا هم در این مورد نوشته بودم. (+)
پس نوشت 2) حسین عباسی در وبلاگ خود در این باره نوشته و کنترل اجاره بها را سیاستی نادرست خوانده است. (+)
پس نوشت3: درباره کنترل اجاره بها به عنوان یک سیاست، می توانید به این مقاله که ترجمه کرده ایم نیز مراجعه کنید. اما مخلص کلام این که:
اقتصاددانان عملا در این باره که کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها اثرات مخربی به بار می‌آورند، متفق‌القول هستند. در یک نظرسنجی که در سال 1990 در میان 464 اقتصاددان انجام شد و در شماره ماه مه 1992 مجله American Economic Review منتشر گردید، 93درصد از پاسخ‌دهنده‌های آمریکایی، چه به طور کامل و چه به صورت مشروط موافق این نکته بودند که «اعمال سقف بر اجاره‌بها از کمیت و کیفیت مسکن موجود می‌کاهد». به همین ترتیب در یک مطالعه دیگر گزارش شد که بیش از 95درصد از اقتصاددانان کانادایی که در این نظرسنجی شرکت کرده بودند، با این گزاره موافق بودند. این توافق فراتر از طیف سیاسی معمول بوده و از دست «راستی»هایی مثل میلتون فریدمن و فردیش‌‌هایک، برندگان جایزه نوبل گرفته تا گونار میردال اقتصاددان دست «چپی» که او نیز برنده این جایزه بوده و یکی از معماران مهم دولت رفاه در حزب کارگر سوئد بوده است را در بر می‌گیرد. میردال می‌گوید: «شاید کنترل اجاره در برخی از کشورهای غربی، بدترین نمونه از برنامه‌ریزی ضعیف توسط دولت‌های بدون شجاعت و بصیرت بوده باشد.» آسار لیندبک، دیگر اقتصاددان (و سوسیالیست) سوئدی نیز بر این نکته تاکید کرده که «در بسیاری از موارد به نظر می‌آید که کنترل اجاره – البته به استثنای بمباران – کارآمدترین تکنیکی است که در حال حاضر برای نابودی شهرها می‌شناسیم.»
کاتالاکسی 
I am so glad that you have resumed writing.
I would like to focus on one point that you have mentioned:
. اگر نگاهی دقیق‌تر به قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال‌های گذشته بیندازیم، این نکته حائز اهمیت است که افزایش حباب گونه قیمت مسکن در سال‌های 85 و 86 با افزایشی به همان میزان در بازار اجاره مسکن همراه نشد
When we have a vast gap between the rents and the house prices, then we conclude that there is a housing bubble NOT the other way around.
BTW, this is exactly like the stock market. Whenever we have a gap between dividends (equivalent of rent in the housing market) and stock prices (equivalent of house prices in the housing market), we say that we have stock market bubble.
مرسی رامین عزیز