کاتالاکسی

حسین عباسی این روزها شاید فعالترین اقتصاددان فضای مجازی باشد. او موضوعات جالب و مهمی را خصوصا در حوزه اقتصاد ایران مطرح می کند که جای بحث و صحبت بسیار دارد.

او جدیدا چند مطلب در خصوص بازار مسکن ایران نوشته است (+و+)که بد ندیدم نکاتی را به آنها اضافه و بعضا با برخی از آن ها هم مخالفت کنم. از آنجایی که بازار مسکن عملا مهمترین بازار دارایی و حتی شاید مهمترین بازار سرمایه گذاری در اقتصاد ایران به شمار می رود، این روزها بسیار مورد سوال مردم است بنابراین این بحث علاوه بر فایده تئوریک خود برای اقتصاد خوانده ها و علاقه بندان به اقتصاد می تواند برای عموم مردم هم جالب و جذاب باشد. (این همه مقدمه برای آن است که بعد از چند ماه وبلاگ ننوشتن، رمز و راز! به سبک و سیاق وبلاگی نوشتن را از دست داده ام)

حسین به دو نکته مهم در بازار مسکن ایران اشاره کرده است:

اول) بحث خانه های خالی

دوم) بحث اجاره و پول پیش(حامد هم در این باره به نکاتی اشاره کرده است اما هنوز این جریان جای بحث بسیار دارد)

در مورد اولی امروز می نویسم و بعدی را هم در زمان مقتضی(معمولا به معنای زمانی است که حال دارید) خواهم نوشت:

و اما درباره خانه های خالی(که البته بحثش مفصلتر از این حرفهاست و بیشتر کارشناس مذهبی و تنظیم خانواده می خواهد تا اقتصاد خوانده!) :

اما در مورد بحث خانه های خالی در کشور ما اسطوره های بسیاری وجود دارد. همین است که هر از گاهی فریادی از مجلس بلند می شود که آآآآی این خانه های خالی را شناسایی کنید و مثلا این خانه ها را در اختیار مردم بی خانه! قرار دهید، از آن سو ترک دولتمردان دادشان در می آید که چرا باید مالیات از خانه های خالی گرفته نشود و منابع اقتصاد ایران اینچنین به هدر روند! حال شماره تلفنی معرفی شده که مردم بروند آدرس خانه های خالی را بدهند(اگر می خواهید خانه های خالی را معرفی کنید به اینجا بروید و شماره تلفن را گیر بیاورید. خجالت هم ندارد!). حال بحث به عوض آن که به مسیر صحیح هدایت شود به اینجا می رسد که چقدر از این خانه ها مالیات بگیریم!

اما جریان خانه های خالی چیست و چرا حتی اقتصاددان خوبی نظیر حسین عباسی به جای زدن به هدف، در گیر و دار این می افتد که «آیا خالی ماندن خانه امری مثبت است؟ قطعاً نه» و نتیجه می گیرد که طرح ارایه شماره تلفن برای معرفی خانه های خالی بی اثر است. آیا مساله این است که این سیاست کاراست؟

بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از عرضه و تقاضای مسکن شکل می گیرد. یعنی همانند بازار گوجه فرنگی که معرف حضورتان هست، بازار مسکن هم یکسری تولید کننده دارد(کشاورزان)، یکسری هم مصرف کننده(ما خورندگان گوجه) و یکسری هم سرمایه گذار(شاید همانند انبارداران و یا حتی محتکران در بازار گوجه فرنگی، البته نه در معنای منفی آن). شاید بتوان گفت تفاوت عمده بازار مسکن در ایران نسبت به سایر بازارها(نظیر بازار گوجه) این است که این کالا دارایی هم محسوب می شود در حالی که گوجه به علت مصرفی بودنش شاید دارایی به حساب نیاید. همچنین شاید(و البته شاید) بتوان گفت که بازار مسکن، اندکی استراتژیک تر از بازار گوجه است.(که البته واقعا نمی دانم این یعنی چه چرا که اگر گوجه هم چند روز کمیاب شود در مملکت بلوا به پا می شود و این بدان معناست که هر کالایی که عرضه و تقاضایی دارد مهم است. کالایی که عرضه و تقاضایش وسیع تر و گسترده تر است را شاید بتوان گفت استراتژیک تر است.)

حال در بازار مسکن هم مانند بازار گوجه فرنگی که موجودی انبار انبارداران بسیار اهمیت دارد و تعادل بخش بازار است، خانه های خالی نقش موجودی انبار را دارند. یعنی خان های خالی باعث می شوند تا کسانی که دنبال خانه می گردند قدرت انتخاب داشته باشند و بین گزینه های مختلف انتخاب کنند.(همانند بازار گوجه و انتخاب بین بهتر و بدتر).

برای مثال فرض کنید که فقط یک هفته هیچ خانه خالی وجود نداشته باشد. چه اتفاقی می افتد؟ از آنجایی که تقاضای جدید(برای زوج های جدید) و نیز تقاضای تعویض خانه همیشه وجود دارد در نتیجه نبود خانه خالی در بنگاه ها به یک وحشت عمومی منجر خواهد شد. همانطور که نبود هیچ گوجه فرنگی در بازار به یک وحشت عمومی منجر می شود(حتی اگر در خانه های ملت گوجه فرنگی وجود داشته باشد) و این امر سبب می شود تا قیمت خانه(یا گوجه) به شدت افزایش پیدا کند و الخ.

اما باید دید این مقدار لازم برای تعدیل بازار که اسمش را خانه های خالی می گذاریم چقدر باید باشد و اگر از چه مقداری تعداد این خانه ها بالاتر رفت نشانه بیماری بازار مسکن است.

برای این منظور همانند هر بازار دیگری قانونی خاصی وجود ندارد، اما معمولا گفته می شود که 3-5 درصد از کل عرضه در بازار باید آزاد باشد(مثلا در بازار کار معمولا می گویند که 5 درصد بیکاری نرخ طبیعی بیکاری است). حال باید دید که چه مقدار از خانه های موجود در کشور خالی هستند؟ طبق آمار موجود، در مناطق شهری کشور حدود 12 میلیون خانه ساخته شده وجود دارد(و 3 میلیون در روستاها). در حالی که از سوی منابع رسمی گفته می شود حدود 480 هزار(شما بگویید 500 هزار) خانه خالی در کشور وجود دارد. با یک محاسبه ساده به این می رسیم که حدود 4 درصد خانه های شهری در کشور و حدود 3 درصد خانه های کل کشور خالی هستند. بنابراین این مقدار خانه خالی به هیچ وجه غیر طبیعی نیست!(برعکس آنچه کارشناسان مرکز پژوهش ها ادعا کرده اند.)

بنابراین اگر دیدید از این پس حرفی از خانه های خالی زدند، گفتند مالیات می بندیم و فلان و بهمان می کنیم را باور نکنید، چون این کار تبعاتی دارد که انتنظار می رود دولت ها هیچ وقت چنین کاری را نکنند.

البته می توان بحث های انضمامی و فلسفی موضوع را هم مطرح کرد که حسین عباسی به بخشی از آنها اشاره کرده است.

——–

پس نوشت: پس از مدت ها که چیزی در این وبلاگ ننوشتم. از این پس بیش و کم خواهم نوشت.